دعوى إخلاء العقار: انتهاء الإيجار والأجرة والتنفيذ

ينتهي عقد الإيجار بانقضاء المدة المعينة فيه؛ ما لم يُشتَرط تجدده تلقائيًّا.

إذا انتهى عقد الإيجار واستمر المستأجر في الانتفاع بالمأجور برضى المؤجر الصريح أو الضمني عُدَّ العقد مجددًا بشروطه وضماناته عدا الضمانات المقدمة من الغير، وتتعين مدة العقد الجديد وفق أحكام المادة (الثالثة عشرة بعد الأربعمائة) من هذا النظام.

ما لم يتجدد العقد وفقًا للفقرتين (1) و(2) من هذه المادة؛ إذا طلب المؤجر من المستأجر زيادة معينة على الأجرة المحددة وظل المستأجر حائزًا للمأجور بعد انتهاء مدة العقد دون اعتراض منه على الزيادة؛ لزمته تلك الزيادة ابتداءً من وقت انتهاء العقد القائم، وعُدَّ العقد مجددًا بشروطه وضماناته عدا الضمانات المقدمة من الغير، وتتعين مدة العقد الجديد وفق أحكام المادة (الثالثة عشرة بعد الأربعمائة) من هذا النظام.

لا ينتهي عقد الإيجار بموت أحد المتعاقدين.

لورثة المستأجر طلب فسخ العقد خلال مدة معقولة إذا أثبتوا أن أعباء العقد قد أصبحت بسبب موت مورثهم أثقل من أن تتحملها مواردهم من التركة، أو أن العقد يتجاوز حدود حاجتهم، أو أنه أُبرم بناءً على اعتبارات تتعلق بشخص مورثهم.

للمؤجر طلب فسخ العقد إذا مات المستأجر وكان العقد قد أُبرم بناءً على اعتبارات تتعلق بشخصه.

لكل من المتعاقدين طلب فسخ عقد الإيجار إذا حدث عذر طارئ متعلق به، ويلزمه تعويض المتعاقد الآخر عما ينشأ عن هذا الفسخ من ضرر.

إذا كان المؤجر هو الذي يطلب فسخ العقد فلا يجبر المستأجر على رد المأجور حتى يستوفي التعويض أو يحصل على ضمان كافٍ.

يلتزم المستأجر بأن يؤدي الأجرة في المواعيد المتفق عليها، فإن لم يتفق على المواعيد التزم بأدائها عند تسليم المأجور، وإذا كانت مدة عقد الإيجار مقسَّمة على فتراتٍ زمنيَّة التزم بأدائها في بداية كل فترةٍ زمنيَّة.

لا تُستحق الأجرة عن مدةٍ انقضت قبل تسليم المأجور؛ ما لم يكن التأخر في التسليم بسبب المستأجر.

يلتزم المستأجر برد المأجور إلى المؤجر عند انتهاء عقد الإيجار بالحال التي تسلمه بها، ويُستثنى من ذلك ما يقتضيه الاستعمال المعتاد.

إذا أبقى المستأجر المأجور تحت يده دون حقٍّ استحق المؤجر أجرة المثل، دون إخلال بحقه في التعويض.

لمؤجر العقار أن يطلب إيقاع الحجز التحفظي على المنقولات، أو الثمار التي في العين المؤجرة ضمانًا للأجور المستحقة .

يجب أن يبلغ المحجوز على أمواله، والمحجوز لديه بالأمر الصادر بالحجز خلال عشرة أيام على الأكثر من تاريخ صدوره، وإلا عد الحجز ملغى. ويجب على الحاجز خلال الأيام العشرة المشار إليها أن يرفع أمام المحكمة أو الجهة المختصة الدعوى بثبوت الحق وصحة الحجز، وإلا عد الحجز ملغى.

لا يجوز التنفيذ الجبري إلا بسندٍ تنفيذيٍّ لحقٍّ محدد المقدار حالِّ الأداء، والسندات التنفيذية هي:

1 - الأحكام، والقرارات، والأوامر الصادرة من المحاكم.

2 - أحكام المحكمين المذيلة بأمر التنفيذ وفقًا لنظام التحكيم .

3 - محاضر الصلح التي تصدرها الجهات المخولة بذلك أو التي تصدق عليها المحاكم.

4 - الأوراق التجارية .

5 - العقود والمحررات الموثقة.

6 - الأحكام، والأوامر القضائية، وأحكام المحكمين، والمحررات الموثقة الصادرة في بلد أجنبي.

7 - الأوراق العادية التي يقر باستحقاق محتواها كليًا، أو جزئيًا .

8 - العقود والأوراق الأخرى التي لها قوة سند التنفيذ بموجب نظام.

يكون تنفيذ إخلاء العقار بخروج المأمور إلى موقع العقار في اليوم التالي لمضي خمسة أيام من تاريخ الإبلاغ بأمر التنفيذ، ويقـوم المأمور بتسليم العقار للمنفذ له، وله استخدام القوة الجبرية لدخول العقار إذا استدعى الأمر ذلك.

وإذا لم يحضر من بيده العقار، أو امتنع عن تسلم المنقولات التابعـة له، فتسلم هذه المنقولات إلى الخازن القضائي، ويأمر قاضي التنفيذ ببيعها في المزاد بعد شهرين ما لم يتسلمها الحائز، وتوضع القيمة في حساب المحكمة.

وإذا كان المنفذ له دائنًا للحائز، فتطبق أحكام هذا النظام على منقولات الحائز المدين.